Custos Unitários Básicos de Construção - CUB

O Custo Unitário Básico deve ser calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil. Levando em conta uma série de fatores: lotes básicos de materiais, mão-de-obra e despesas administrativas. O resultado final é exposto em moeda nacional, calculado pelo valor de cada metro quadrado. Alguns materiais utilizados no lote básico de materiais é , vidro liso transparente 4 mm colocado com massa, esquadrias de correr de alumínio anodizado natural,  azulejo branco 15 cm x 15 cm, Cimento CP-32 II, etc. O índice é calculado com base no padrão de acabamento, no tipo do imóvel. No Paraná, em maio o índice CUB CAL-8 foi calculado no valor de R$ 1.142,47.

O CUB serve como base de preço, o ideal é o construtor sempre realizar pesquisas de preços, visando qualidade, tanto da mão-de-obra, quanto dos produtos; não esquecendo da segurança contratual, principalmente na hora de receber os materiais.

Sabendo quanto custará  a obra, a lei estabelece critérios para o adimplemento de ambos contratantes.  Os critérios para o entrosamento do cronograma da obra com o pagamento das prestações, facultativamente, podem ser introduzidos nos contratos de incorporação, sob o regime de administração ou de empreitada, tendo em vista inclusive o prazo para entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.Os profissionais da construção civil que lidam diariamente com obras, consideram que este índice (CUB) é calculado acima do valor real. 

Ação contra proprietário inadimplente do condomínio gera obrigação de pagar

Condomínio Edifício Alabastro  em Curitiba moveu ação de cobrança em face de Wilton J.J, o mesmo deixou de pagar as parcelas de 04/2010 a 09/2010. Requerendo a procedência da ação e a condenação do requerido ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas dos encargos legais. O mesmo não respondeu quando intimado pelo poder judiciário. Conforme o artigo 312 do CPC: "Se o réu não contestar a ação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos afirmados pelo autor."

Autos 066.336/2010 p .31/05/2012

Consórcio é condenado a cobrar taxa de administração de 10%

Consórcio Embracon foi condenado pelo TJ/PR após reclamação de autora que alega não ter sido avisada sobre percentual da taxa de administração. A autora pretendia adquirir um imóvel através do consórcio da Embracon. A mesma desistiu do plano e também pleiteou resituição dos valores já pagos. Alguns Tribunais entendem que:descabe a devolução imediata dos valores pagos pelo consorciado desistente do grupo, devendo ocorrer na forma contratada, qual seja, após o encerramento do grupo consortil, até porque não há prova de substituição do consorciado. No que tange ao fundo de reserva, este deve ser resgatado até 30 dias após o encerramento do plano. O valor restituído deve ser acrescido de correção monetária.


AUTOS Nº 0012423-56.2009.8.16.0001 p. 17/04/2012

Direito de Propriedade - diferença entre bens e coisas

O direito de propriedade é aquele que as pessoas detêm por estarem inseridas em relações jurídicas - preservado através de ações positivas ou negativas, própria ou de terceiros; protegido por leis nacionais e estrangeiras - sobre coisas e bens previamente determinados.

Conforme os dizeres de Silvio Rodrigues:

"Coisa é tudo que existe objetivamente, com exclusão do homem. Assim, o sol, a lua, os animais, os seres inanimados etc. O Código Civil português de 1867, em seu art. 369, a conceituava ao afirmar que "coisa diz-se em direito tudo aquilo que carece de personalidade". Como só o homem tem personalidade, coisa é tudo que existe exteriormente a ele.

Bens são coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação e contêm valor econômico."

　
No que tange ao valor econômico das coisas, sendo objeto de negócios jurídicos, contratualmente passam a ter importância econômica, exemplos são: o ar atmosférico comprimido em cilindros e a face do prédio que dê vistas ao mar. O mar e o ar atmosférico, sendo res extra commercium; o valor dar-se efetivamente aos bens que aproveitam-se de sua existência.

As coisas sem valor econômico são protegidas pelo direito, até por importarem à saúde do homem, pois o bem estar daqueles que utilizam-na dependem da preservação destas, geralmente naturais. Segundo o código civil "Art. 69. São coisas fora do comércio as insuscetíveis de apropriação, e as legalmente inalienáveis." Silvio Rodrigues não usa a expressão coisa sem valor econômico, divide os bens não econômicos naqueles que são personalíssimos e aqueles que "por não serem úteis, ou por não serem raras, não despertam a cupidez do homem, que desse modo não se sente inclinado a delas apropriar-se". Os primeiros seriam: a vida, a honra, a liberdade que "não podem ser alienados nem constituir objeto de negócio jurídico." Os outros são, por exemplo: a água salgada do mar, e o ar atmosférico. Certamente, "in natura", as coisas supracitadas não são comercializáveis, apesar de sua supressão ser indenizável.

Assim, nos dizeres de Pontes de Miranda:

"Para o conceito de coisa, ou de bem, ou de objeto de direito é sem relevância o conceito de valor. O que não tem valor pode ser objeto de direito, inclusive de direito das coisas (coisa em senso estrito). A tese de ser res nullius a coisa sem valor (Adam-kiewicz, Der Niessbrauch am Bruchteil, Archiv fur Búrgerliches Recht, 31, 21 s.) tem de ser energicamente repelida. Há propriedade de coisas sem valor e, até, de valor negativo, pelo custo de as guardar (e.g., coleção de jornais velhos; direito de autor de telas, músicas, ou livros que não mereceriam ser editados e, de certo, ninguém os adquiriria; cartas, cartões, papéis de embrulho já utilizados; créditos contra insolventes). O Código Civil (arts. 52 e 53) abstrai do valor, ainda ao tratar do conceito de divisibilidade da coisa: no seu sistema jurídico, não se pode definir coisa divisível a que se pode cindir sem diminuição do valor (diferente, o Código Civil alemão, § 725; H. Dernburg, Das Búrgerliche Recht, III, 5; B. Matthiass, Lehrbuch, I, 77)."

　

Em princípio, alguns bens se descuidam ao direito de propriedade, entretanto serão apropriados (na concepção civilista), de forma geral, a partir do momento que venham a ter valor econômico, visto contemporaneamente qualquer coisa do globo terrestre gerar direitos fundados em pressupostos peculiares. Existem bens cujo direito de propriedade dificilmente será exercido por outrem em situação especifica, por exemplo, uma planta que se adapte somente em ambiente frio, de nada interessaria aquele que reside no deserto. A propriedade da res derelicta, coisa abandonada e a res nullius, coisa que nunca teve dono; somente é válida se protegida por lei.

Outros bens são de grande importância ao direito de propriedade, pelo fato de sua função social ser de interesse coletivo, independente por vezes de estar em proximidade geográfica ao individuo; para outros não se dá importância social, seja por ter um valor pequeno ou não tê-lo, seja por não se condicionar ao uso e gozo das pessoas.

　

O direito de propriedade pode ser de caráter pessoal ou coletivo; ao se delimitar o espaço dentro de um ambiente, permite-se que fora deste, a coletividade utilize-o; aquilo que pertence a todos deve ser preservado por seus proprietários, ou seja, a coletividade. Os bens privados podem ser de caráter coletivo, é o que a ciência jurídica chama: sociedade, condomínio, servidão; direitos que em termo de proteção jurídica, diferem-se em questões deliberativas.

O Estado é garantidor do direito de transmissão do direito de propriedade, assim no tratar desse direito, entendemos os bens deste, servem-se, quase absolutamente da preservação destes direitos, dos quais são direitos naturais do homem. Desde que cumprida a legalidade, o direito de propriedade dos bens - alguns bens, dependem das prestações de tributos (sofrendo confisco, caso contrário) e cumprimento de obrigações, para outros, somente do cumprimento de obrigações - é um direito perpétuo, ninguém podendo suprimi-lo por mãos próprias.

Nos dizeres de Pontes de Miranda: Tratado de Direito Privado. Pontes de Miranda. Atualizado por Vilson Rodrigues Alves. 2º Edição. Bookseller Editora e Distribuidora. 2000. pág: 367.

"A justiça de mão própria, embora reduzida a mínimo, não pode, portanto, ser eliminada, de todo, da vida. Onde a imperfeição ou ineficiência do Estado se manifesta pode ela aparecer; e o jurista tem de dar solução aos casos que se apresentam. Não basta dizer-se que o sistema jurídico é totalmente adverso a ela, ou que, a priori, ou em regras jurídicas escritas, a reprova. Sociologicamente, a justiça de mão própria ou indicia atraso do grupo social, ou regressão ocasional (guerras, revoluções, calamidades), ou, o que ainda não pôde ser eliminado, a não-onipresença, de fato, ou a ineficiência policial e judicial do Estado."

　

Demandado o bem estritamente privado, representa-se de características de privado ao público. Confunde-se a ser bem público, preso na relação jurídica, entretanto gera maiores direitos aos possuidores, que o dirigem à condição de uso; sendo uma das características do direito de propriedade, conforme tipificado no artigo 524 do código civil. As características do direito de propriedade são: uso, gozo e disponibilidade dos bens.

A posse distingue-se da propriedade, o possuidor coaduna ao detentor do direito de propriedade, deve assim, observar o cuidado subjetivo com a coisa, respondendo por vezes, junto ao detentor do direito de propriedade, pelos danos causados a terceiros.

Silvio Rodrigues diferenciando propriedade e posse diz:

"Sim, porque enquanto a propriedade é a relação entre a pessoa e a coisa, que assenta na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurídico e criando uma relação de direito, a posse consiste em uma relação de pessoa e coisa, fundada na vontade do possuidor, criando mera relação de fato. Tal relação de fato talvez nada mais seja que a exteriorização do direito de propriedade. Essa circunstância, contudo, não é relevante, pois, mesmo que nenhum direito exista à posse, é ela protegida, até que o possuidor seja convencido por quem tenha melhor direito. Como a posse pode encobrir uma situação de direito, o legislador a protege, até que pelas vias regulares se evidencie que isso não ocorre. Aliás, mesmo que a posse não se estribe em direito, a condição do possuidor é melhor que a do estranho, e aquele é protegido contra este.

Portanto, numa segunda conclusão, poder-se-ia dizer que a posse se distingue da propriedade, mas o legislador, querendo proteger o proprietário, assegura o possuidor até que se demonstre não ter ele  condição de dono. Tal proteção, que se estriba numa preocupação de harmonia social, é transitória e sucumbe diante da prova do domínio."

A posse de boa-fé depende da psique do detentor da coisa; este ao pensar que a coisa sob sua posse está sem vícios, é o possuidor de boa-fé. Esse conceito esclarece a diferenciação entre posse e propriedade, a posse de boa-fé presume a coisa estar em perfeito estado, tanto legal quanto de uso, cabendo ao proprietário da coisa avisar sobre os vícios anteriormente detectados. A capacidade civil do possuidor é irrelevante, apesar de determinados bens estarem restritos as perícias e capacidades especificas. O direito de propriedade obrigatoriamente é desprovido de vícios legais.

Independente da boa-fé do proprietário, o bem pode ser desapropriado, ou seja, perde-se o direito à propriedade, a Constituição Federal de 1988 em seu artigo 5º, artigo que trata sobre direitos e garantias fundamentais trata: XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição.

José Luiz Brand

Como participar de licitação pública. Regras práticas para habilitação

Do Direito de Licitar (Habilitação)

O processo licitatório depende da habilitação da empresa e da entrega da proposta, estes documentos devem seguir o modelo cedido pela pessoa jurídica de direito público licitante. O licitante (pessoa jurídica de direito público) deverá fornecer cópias do edital de licitação à todos interessados, além de publicar os resumos dos editais na imprensa oficial e em jornais de grande circulação, se o objeto licitado for de valor elevado. A proposta deve ser entregue à pessoa jurídica de direito público por meio de envelopes lacrados que somente serão abertos em dia e hora especificados no edital de licitação. A administração não pode condicionar a habilitação ao pagamento de caução. (art. 37, inc. XXI, da CF/88). Entretanto, o conhecimento da capacidade econômica pode ser exigido, através da certidão do capital social ou patrimônio líquido dos interessados. Nos casos de licitação de obras e serviços, os licitantes devem também, elaborar o projeto básico (art. 7º), este conforme as regras ditas pela administração pública.

A habilitação à licitação é a análise pela administração pública se as empresas (ou pessoas) possuem idoneidade e capacidade de executar o contrato. A capacidade depende também da qualificação técnica e econômica, por exemplo, uma empresa de construção civil não pode participar de certame cujo objeto seja aquisição de materiais esportivos. O artigo 27 da lei 8.666/93, trata sobre os requisitos de habilitação, que são: habilitação jurídica, regularidade fiscal, qualificação técnica, qualificação econômico-financeira e cumprimento do disposto no inciso XXXIIII do art. 7º da Constituição Federal. Por vezes determinada empresa possui todos os requisitos satisfatórios à habilitação ao procedimento licitatório, entretanto alguns órgãos dão preferência a determinadas empresas, isso é ilegal, cabendo intervenção judicial. No mais, preservar o interesse público é o ideal, assim o edital deve conter as sanções para inexecução do contrato, pois cabe aos licitantes e aos administrados verificar se o contrato está sendo adimplido.

Sobre a entrega dos envelopes lacrados contendo as propostas e devidamente rubricados, o ideal seria que estes sejam recebidos em dia e hora designados pela administração, pois assim, haveria garantias de ordem econômica (inflação, indexação). Nos dias atuais, os dados estão facilmente acessíveis, principalmente por funcionários das empresas provedoras de serviço de internet, isso possibilita fraudes à concorrência pública.

A ratificação da habilitação deve ser feita pelo agente público de maior hierarquia em âmbito da administração pública licitante. Sendo autarquia ou empresa pública caberá ao diretor de ambas, sendo pessoa jurídica de direito pública da administração direta, caberá ao chefe do executivo (prefeito, governador, presidente); se este delegar esta função a diretores ou secretários, por bem, deve fiscalizá-los; a legislação já permite que sejam pessoas de sua confiança. Os habilitados não precisam ser residentes ou sediados no mesmo local da repartição interessada. (art. 20)

Conforme artigo 43 da lei 8.666 " A abertura dos envelopes contendo a documentação para habilitação e as propostas será realizada sempre em ato público previamente designado, do qual se lavrará ata circunstanciada, assinada pelos licitantes presentes e pela Comissão."

Bens Importados – regras de comércio exterior

A administração deve tratar as empresas nacionais e multinacionais em paridade de condições. No caso do objeto ser um bem fabricado somente no exterior, a administração deverá contratar com empresa de importação, não podendo diretamente contratar com empresa estrangeira, isso significa dizer que uma empresa especializada na revenda de bem importado, pode concorrer com empresas de importação, assim, o administrador não pode se escusar de realizar a compra de acordo com os valores praticados no mercado. (art. 42)

Antes de licitar, siga este aviso: Determinados produtos são mais procurados pela administração pública, isto pode ser útil, porém a concorrência será maior.

Comércio Internacional - 10 Perguntas e Respostas

1- De que forma o Estado aciona a organização do comércio internacional?

Através de mecanismos de fiscalização e judicialização, invocados por meio de acordo de vontade entre as partes contratantes.

2- Conceitue ordem pública?

O conjunto de normas e princípios que, em um momento histórico determinado, refletem o esquema de valores essenciais, cuja tutela atende de maneira especial cada ordenamento jurídico concreto.

3- Por que a ordem pública deve funcionar sendo filtro do ordenamento jurídico internacional?

A ordem pública protege a homogeneidade das instituições inseridas no próprio sistema conflitual.

4 –De que forma o intervencionismo estatal nas relações privadas se relaciona com as normas de ordem pública?

As normas de relações de trabalho e comércio são normas de ordem econômica, pois a obrigação do Estado é propiciar inegavelmente segurança jurídica as pessoas jurídicas que participam do desenvolvimento da nação.

5- Quais elementos necessários para a ocorrência da cláusula rebus sic stantibus?

a- Alteração não prevista no contrato, desde que não forme objeto contratual.

b- Alteração factual não previsível facilmente.

c- Alteração que torne extremamente oneroso o negócio.

d- Ausência de dolo das partes.

e- Contrato de trato sucessivo (relacionado a evento futuro), cuja duração esteja válida.

6- Porque a cláusulas contratuais internacionais não são obstáculos ao adimplemento contratual entre pessoas jurídicas de diferentes Estados?

Elas possuem caráter universal, pois são baseadas em legislações correlatas, sendo também analisáveis através de convenções internacionais e órgãos privados que criam regras racionais de forma a facilitar a execução contratual.

7- Conceitue garantia contratual no comércio internacional?

É o complexo de atos estabelecidos em conformidade com o principio da autonomia da vontade, e pelos quais as partes asseguram, no âmbito territorial e extraterritorial, a boa e firme execução do objeto convencionado, em toda a sua amplitude.

8 – A ordem pública garante o valor nas transferências internacionais?

Garante, pois é livre a escolha do câmbio. O valor cambial também não pode ser vinculado as disposições da lei de determinado país. Inclusive, a garantia pode ser vinculada a mais de uma moeda estrangeira.

9- Quais são os pontos essenciais do contrato internacional?

Características da qualidade e quantidade do e bem ou serviço; modo pelo qual será fornecido; tempo de entrega e penalidades caso ocorra atraso, forma de pagamento.

10- Para que a sentença judicial de país estrangeiro seja válida no Brasil quais são os requisitos mínimo necessário?

A sentença deve ser transitada em julgado e exeqüível no país de origem.

José Luiz Brand